حق الشفعة في تركيا- تعريفه، شروطه واستخداماته

يُعد حق الشفعة في تركيا أحد المفاهيم القانونية الأساسية في النظام العقاري التركي، وهو يرتبط بحق الشركاء أو أصحاب الحصص في العقار في الحصول على أولوية شراء الحصص التي يعرضها أحد الشركاء للبيع إلى طرف ثالث. الهدف من هذا الحق هو حماية مصالح الأشخاص الذين يمتلكون حصصاً في العقارات المشتركة أو العقارات المجاورة. وفي هذا المقال، سنتناول حق الشفعة في تركيا بشيء من التفصيل، من خلال تعريفه، شروطه القانونية، استخداماته، وكيفية رفع القضايا المتعلقة به.

ما هو حق الشفعة في تركيا؟

حق الشفعة في تركيا هو حق يخول الشركاء في العقار أو الجيران في الحصول على أولوية شراء جزء من العقار في حال قرر أحد المالكين بيع حصته، ويهدف هذا الحق إلى حماية الشركاء أو الجيران من حدوث تغييرات غير مرغوب فيها في الملكية قد تؤثر عليهم، سواء من الناحية القانونية أو الاجتماعية، وهذا الحق يمكن تطبيقه في جميع أنواع العقارات بما فيها الأراضي، المساكن، والمعامل، ويشمل الملكيات التي يشترك فيها أكثر من طرف.

فإذا أراد أحد الشركاء في العقار بيع حصته أو جزء منها لطرف آخر، يكون لأصحاب الحصص الأخرى الحق في شراء هذه الحصة قبل بيعها للغريب، ولابد من أن يتم تطبيق هذا الحق بناءً على شروط قانونية محددة.

تاريخ حق الشفعة وتطوره في تركيا

تعود جذور حق الشفعة إلى القوانين العثمانية، حيث كان يُعتبر من الحقوق التي تضمن حماية الشركاء والجيران في المعاملات العقارية، وتم تضمين هذا الحق ضمن التشريعات التركية الحديثة التي أعتمدت على الأنظمة القانونية الغربية مثل القانون السويسري.

في القانون التركي الحالي، يتم تنظيم حق الشفعة بموجب قانون الملكية التركي رقم 4721 لعام 1965. القانون ينظم إجراءات وشروط تطبيق هذا الحق، ويحدد الفئات المؤهلة لاستخدامه، بالإضافة إلى المدة الزمنية المسموح بها للمطالبة بالشفعة.

شروط تطبيق حق الشفعة في تركيا

حدد القانون التركي عدة شروط يجب توافرها ليتمكن الشركاء من المطالبة بحق الشفعة. هذه الشروط تمثل الإطار القانوني الذي يضمن سير العملية بشكل منظم وعادل. أهم هذه الشروط تشمل:

• وجود ملكية مشتركة: يجب أن يكون العقار ملكاً مشتركاً بين عدة أطراف، وحق الشفعة لا ينطبق على العقارات التي يملكها فرد واحد.
• البيع للطرف الثالث: يتم تطبيق حق الشفعة عندما يقوم أحد الشركاء ببيع حصته لطرف خارجي، مما يفتح المجال للشركاء الآخرين للمطالبة بشرائها.
• الإخطار المسبق: يجب على الشريك الذي ينوي بيع حصته إخطار باقي الشركاء من خلال كاتب عدل (النوتر)، وإعلامهم بنيته للبيع. يتم الإخطار رسمياً، ويجب أن يكون في الوقت المناسب وفقاً للمدة المحددة.
• المدة الزمنية: يحق للشركاء المطالبة بحق الشفعة لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار. وإذا مرت سنتان من تاريخ البيع، يفقد الشريك حقه في المطالبة بالشفعة.

آلية رفع الدعوى بخصوص حق الشفعة في تركيا

إذا تم بيع الحصة العقارية لطرف ثالث دون إخطار باقي الشركاء، يحق لهؤلاء الشركاء رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المدنية الابتدائية في المنطقة التي يقع فيها العقار، ويجب أن يتم رفع الدعوى في مدة لا تتجاوز عامين من تاريخ البيع.

من المهم أن يعرف الشركاء أن هذه الدعوى يجب أن تُرفع ضد الشخص الذي اشترى العقار من الشريك البائع، وإذا تم رفع الدعوى بعد مرور العامين، فإن الشريك يفقد حقه في المطالبة بحق الشفعة.

حق الشفعة التعاقدي في تركيا

إلى جانب حق الشفعة المنصوص عليه في قانون الملكية التركي، هناك نوع آخر يعرف بـ حق الشفعة التعاقدي. يتم هذا النوع من الشفعة بموجب عقد بين طرفين محددين، حيث يُعطى الحق لشخص معين في شراء عقار إذا قرر مالكه بيعه.

يتم تنظيم حق الشفعة التعاقدي بناءً على شروط خاصة، أهمها:

• وجود عقد مكتوب ين الطرفين وموقعاً من كلا الطرفين.
• يجب أن يتم تحديد العقار الذي يحق للشخص الشفيع شراءه.
• يجب أن يكون الشفيع قادراً على دفع ثمن الحصة العقارية التي يرغب في شرائها.

استخدامات حق الشفعة في تركيا

تتعدد استخدامات حق الشفعة في تركيا، ويُعتبر هذا الحق آلية فعالة لضمان استقرار العقارات المشتركة، ومن أبرز استخداماته:

• يساعد حق الشفعة في حماية الشركاء في العقار من بيع الحصص لطرف ثالث قد لا يكون مرغوباً فيه، وبالتالي يمنع أي تغييرات غير ملائمة في ملكية العقار.
• مكن للجيران استخدام حق الشفعة عندما يتم بيع عقار قريب منهم، ويهدف هذا إلى تجنب دخول أطراف غير مرغوب فيها قد تؤثر على الحي.
• في حال رغبة أحد الشركاء في بيع حصته، فإن حق الشفعة يضمن توزيع فرص البيع بين الأطراف المشتركة بشكل منظم وعادل.

استثناءات حق الشفعة في تركيا

على الرغم من الأهمية الكبيرة لحق الشفعة في تركيا، إلا أن هناك بعض الاستثناءات التي تحد من تطبيقه في بعض الحالات. من أبرز هذه الاستثناءات:

• إذا كان البيع بين أقارب من الدرجة الأولى (مثل الأبناء أو الآباء)، لا يمكن تطبيق حق الشفعة.
• في حال بيع العقار عبر المزاد العلني، لا يمكن استخدام حق الشفعة.
• إذا كانت الحصة المباعة جزءاً من عقار ضخم، لا يمكن للآخرين المطالبة بحق الشفعة إلا إذا كان لهم علاقة مباشرة بالعقار المشترك.

الخاتمة

حق الشفعة في القانون التركي يعد أداة قانونية هامة لحماية مصالح الشركاء في العقارات المشتركة، ويضمن حق الأولوية لهم في شراء الحصص التي يعرضها أحد الشركاء للبيع، وعلى الرغم من وجود بعض الشروط والاستثناءات، يظل هذا الحق أحد العوامل التي تسهم في تعزيز استقرار النظام العقاري في تركيا، ويعد من الأدوات الفعالة في الحفاظ على العلاقات العقارية بين الأطراف المشتركة والجيران.

مواضيع قد تهمك معرفتها عن العقارات في تركيا والقوانين العقارية

• رابط استخراج وثيقة الطابو في تركيا
• الإقامة العقارية في تركيا
• توريث العقارات للأجانب في تركيا
• ما هي الضرائب العقارية في تركيا لعام 2024؟
• قانون التملك العقاري في تركيا للأجانب
• إجراءات نقل ملكية العقار في تركيا للأجانب
• أهم النصائح قبل شراء عقار في تركيا
• أفضل 10 مدن لشراء عقار في تركيا للاجانب
• سوق العقارات في تركيا ينتعش بعد انحسار جائحة كورونا
• ارتفاع رهيب بأسعار العقارات في غازي عنتاب بنسبة 100%
• كيفية التأكد من عدم وجود حجز على العقار في تركيا قبل شرائه
• دليلك الشامل عن كيفية رفع دعوى الإخلاء في تركيا والشروط القانونية المطلوبة